경매 낙찰받고 대박인줄 알았는데... 경매 전 반드시 확인해야 할 당해세 확인절차, 경매주의사항

 

부동산 경매를 처음 접하는 분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다.

"등기부가 깨끗한데요?", "선순위 근저당도 없는데요?"

하지만 경매에서 진짜 무서운 건 등기부에 안 나오는 '당해세' 입니다.

오늘은 경매와 당해세의 관계를 쉽게 풀어보겠습니다.

 

당해세란?

 

당해세란 경매 대상 부동산 그 자체에 부과된 세금으로 모든 권리보다 먼저 가져가는 세금입니다.

이는 근저당보다 우선하고, 전세보증금보다도 우선하며, 확정일자와 대항력보다 우선하기 때문에 매우 중요합니다.

경매 입찰자가 권리분석에서 무조건 1순위로 확인해야 하는 개념이라고 보시면 됩니다.

 

경매에서 당해세가 왜 중요할까?

 

경매 배당 순서는 당해세가 제일 우선합니다. 문제는 당해세는 등기부에 표시되지 않는 경우가 대부분이라는 점입니다.

즉, 등기부만 보고 안전하다고 판단하여 입찰에 성공해서 낙찰을 받고 잔금을 납부한후에야 비로소 체납된 세금을 발견하게 된다면 낙찰자가 세금을 떠안는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

경매 상황 예시

 

▶ 사례

  - 감정가 : 3억

  - 낙찰가 : 2억 2천

  - 등기부 : 근저당 없음

  - 체납 세금 : 재산세 420만원, 종합부동산세 180만원

 

▶ 결과

  - 낙찰자는 낙찰가 외에 600만원을 추가로 납부해야 소유권 이전 가능

  - 즉, 예상치 못한 비용이 추가로 발생

 

어떤 세금이 당해세일까?

 

▶ 당해세로 인정되는 세금

  - 상속세, 증여세, 종합부동산세, 토지 또는 건물분 재산세 등

  - 모두 해당 부동산을 원인으로 발생한 세금

 

▶ 당해세가 아닌 세금

  - 소득세, 부가가치세, 양도소득세, 건강보험료 등

  - 체납돼 있어도 경매 부동산과 직접 관련이 없으면 당해세 아님

 

임차인이 있어도 당해세가 먼저다?

 

"임차인이 대항력 있으면 안전하지 않나요?"

많이들 오해하시는 부분입니다. 대항력이 있더라도 최우선변제권 대상인 소액임차인도 당해세 앞에서는 밀립니다.

그래서 당해세는 항상 먼저 계산해야 합니다.

 

경매 전 반드시 확인해야 할 체크포인트

 

1. 체납세금 열람

  - 관할 시·군·구청 세무과나 법원 경매계에 요청 가능

 

2. 부동산 관련 세금인지 확인

  - 재산세에 해당하면 당해세이지만, 소득세면 제외

 

따라서 낙찰가 + 당해세 = 실제투자금으로 미리 예상하고 진입해야 합니다.