부동산 경매의 시작! 말소기준권리만 알면 권리분석 끝!!

 

 

부동산 경매 관심 많으시죠? 오늘은 부동산 경매의 꽃이자 낙찰자가 가장 먼저 확인해야 할 '말소기준권리' 에 대해서 핵심만 콕 집어 정리해 보겠습니다. 

경매 물건을 낙찰받고도 예상치 못한 권리를 인수하게 되어 큰 손해를 보는 일을 방지하려면 이 개념을 반드시 숙달해야 합니다.

 

말소기준권리란 무엇인가요?

 

부동산 경매에서 매각(낙찰)이 이루어지면, 해당 부동산에 설정되어 있던 복잡한 권리들이 사라지거나(소멸), 낙찰자에게 그대로 남게 (인수) 됩니다. 이때 권리가 사라지는지 남는지를 결정하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다.

쉽게 말하면, 이 권리보다 시간상 뒤에 오는 권리들은 매각 후 깨끗하게 삭제(말소) 된다고 보시면 됩니다.

 

말소기준권리가 되는 권리의 종류

 

1. (근)저당권 : 돈을 빌려주고 부동산을 담보로 잡은 경우

2. (가)압류 : 채무자의 재산을 처분하지 못하도록 묶어둔 경우

3. 담보가등기 : 돈을 빌려주면서 나중에 소유권을 넘겨받기로 약속한 경우

4. 경매개시결정등기 : 법원이 경매 절차 시작을 알리는 등기를 한 경우

5. 전세권 : 단, 배당요구를 했거나 건물의 전부에 설정된 전세권이어야 함

 

권리분석의 핵심 원칙

 

말소기준권리를 찾았다면, 이제 선후 관계를 따져야 합니다.

 

▶ 소멸(말소)

  말소기준권리를 포함하여 그보다 늦게(후순위) 설정된 모든 권리는 매각 후 소멸합니다.

▶ 인수

  말소기준권리보다 먼저(선순위) 설정된 권리는 낙찰자가 그대로 떠안아야 합니다.

 

말소기준권리보다 늦게 설정되었더라도 사라지지 않고 낙찰자를 괴롭히는 무서운 권리들이 있습니다. 바로 유치권이나 법정지상권, 그리고 분묘기지권 등이 이에 해당합니다. 따라서 권리분석을 꼼꼼히 진행하셔야 낙찰후에 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

말소기준권리는 경매 수익률을 결정짓는 가장 기초적인 필터입니다. 

"싸게 낙찰받는 것보다 중요한 것은 내 보증금을 지키는 것" 임을 잊지 마세요!