부동산경매 부동산재테크를 위한 첫걸음, 법원경매정보사이트 입찰표 직접 작성하기, 간략한 경매단계절차

 

요즘 부동산경기가 침체되면서 서울 및 수도권 중심의 알짜 매물을 제외하면 거래건수가 점점 감소하고 있습니다.

누구는 이럴때 오히려 급매물을 잡아서 버티다 보면 다시 상승기가 올 것이다. 그러니 지금이 집을 살 기회라고 하고 또다른 누군가는 점점 인구가 감소하고 수도권도 미분양이 넘쳐나는 시기에 이제 집값이 오르기는 힘드니 실제로 생활하기 위해서 필요하지 않다면 굳이 지금 시기에 집을 사면 안된다는 분들도 많습니다. 

 

현 상황에서 부동산에 관심이 많은 분들은 경매에도 자연스럽게 관심을 갖게 되는데요.

시세보다 싼 값에 부동산을 살 수는 있지만 왠지 모를 불안감과 초보라는 초조함으로 일반분들은 섣불리 도전하기가 쉽지 않습니다. 그래서 경매가 어떻게 진행되는지 간략하게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

1. 법원경매정보 사이트 접속하기

 

검색창에 '법원경매정보'를 검색하시면 아래와 같은 검색화면이 나타나고 클릭하시면 됩니다. 

 

검색화면에 나타나는 다른 사이트는 대부분 광고사이트 입니다. 물론, 그 사이트에서도 경매물건을 볼 수 있지만 보통은 유료결제를 해야 하기 때문에 우선 내주변이나 내가 관심있는 지역에 어떠한 부동산이 경매로 진행되는지 대한민국 법원에서 운영하는 '법원경매정보' 사이트로 방문합니다.

'경매물건' 이라는 카테고리로 들어가셔서 지역별, 법원별, 기일별 등으로 검색하시면 감정가와 특이사항, 사진 등을 볼 수 있습니다.

보통 경매는 '기일입찰'로 진행되는데 기일입찰이란 입찰자가 정해진 날에 법원에 출석해서 입찰표를 제출하고 가장 높은 가격을 적은 사람이 낙찰 받는 방식입니다.

또다른 방법으로는 '기간입찰' 방식이 있는데, 이는  1주일에서 1개월 안에 입찰표에 가격을 써서 집행관에게 직접 제출하거나 등기 우편으로 제출하는 방식으로 직접 법원에 출석할 필요가 없습니다.

2. 권리분석하기

 

가장 중요한 단계입니다. 부동산은 그 자체만으로 금액이 크기 때문에 권리분석을 최대한 꼼꼼하게 진행하셔야 나중에 문제가 될 여지를 최소화 할 수 있게 됩니다.

권리분석이란 내가 경매를 하고 싶은 대상 물건이 법적으로 안전한지, 권리관계를 확인하는 절차라고 할 수 있습니다. 

예를 들어 해당 매물에 전세권이 남아 있다면 낙찰 받은 사람은 싼 값에 낙찰받았더라도 전세금이 승계되기 때문에 결과적으로는 오히려 시세보다 비싸게 낙찰받을수 도 있습니다. 

따라서 꼭 해당 매물에 대한 등기사항전부증명서(등기부등본)를 발급하셔야 합니다.

등기부등본을 통해서 가압류나 근저당권, 전세권 등을 확인할 수 있으며 권리관계가 매우 복잡한 경우에는 해당 매물은 경매신청을 포기하는 것이 더 나을 수도 있습니다.

 

3. 경매법원에서 입찰표 작성

 

법원을 간다고 하면 누구나 발이 쉽게 떨어지지 않는 것이 당연합니다. 그러나 경매법원은 부동산 재테크를 하기 위해 반드시 친해져야 하는 대상입니다. 처음에는 혼자 가시는게 두려우시면 지인들이나 경매크루들과 직접 가보셔서 현장 분위기를 체험해 보시기 바랍니다.

만약 내가 입찰한 물건을 정하셨다면 입찰기일을 확인하신후에 법원에 방문하셔서 직접 입찰표를 제출하시면 됩니다. 이 때 신분증과 도장, 입찰보증금은 미리 준비하셔야 합니다. 입찰보증금은 보통 최저 매각금액의 약 10% 입니다. 

법원에 도착하셨다면 입찰표를 작성하셔야 하는데 만약 잘못 적었다면 수정하지 마시고 새로운 입찰표에 다시 써주세요. 그리고 일반적으로 낙찰에 한 번에 성공할 수 없으니 입찰보증금은 나중에 돌려받아야 하기 때문에 입찰봉투의 수취증을 잘 보관하시기 바랍니다.

또한 입찰 금액을 0을 하나 더 써서 낙찰이 되더라도 본인 실수로 인한 보증금 반환은 불가하오니 침착하게 작성하시기 바랍니다. 

 

4. 잔금치르기

 

본인이 응찰한 입찰가역이 가장 높아서 낙찰이 되었다면 2주 동안 매각 허가 기간이 주어집니다. 이 기간이 끝나면 잔금을 치르게 되는데 보통 매각 허가 기간 이후 한 달안에 잔금을 지급해야 합니다. 잔금을 기간내에 내지 않으면 입찰보증금이 몰수되고 해당 물건은 재입찰 되오니 꼭 잔금 일정을 확인하셔야 합니다.

그리고 경매 잔금도 경락잔금대출을 이용하면 낙찰받은 부동산을 담보로 보통 낙찰가의 60~80% 정도까지 대출이 가능하오니 대출상담사와 잘 의논해 보셔야 합니다. 

 

5. 소유권 이전

 

이제 거의 다 왔습니다. 

잔금을 다 치르고 난 후에는 현재 낙찰받은 물건에 실제로 살고 있는 사람을 내보내야 합니다. 경매절차가 끝나고 바로 집을 비워주면 정말 좋겠지만 보통 경매 당사자이거나 임차인들은 쉽게 이사를 가지 않기 때문에 이사비를 어느 정도 줘서 나가게 합니다. 그리고 현재 관리비 등을 안낼 확률도 매우 높기 때문에 미정산된 관리비 내역 등도 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 

이후에 소유권 이전 등기까지 마무리가 되면 이제는 경매로 마련한 첫 부동산 재테크가 시작되었습니다.

 

이렇게 간단하게 글로서 설명하지만 실제로는 이보다 더 복잡하게 진행되는 경우가 많고 금전문제로 인한 사람간의 갈등이기 때문에 법적으로 모든 것이 술술 풀리지 않을 때도 있습니다.

그래도 부동산 경매에 관심을 갖고 부동산 재테크에 도전해 보실 분들은 내가 생각하고 있는 경매 물건의 입찰일을 기억하셔서 직접 해당법원에 가셔서 분위기를 살펴 보시는 것도 큰 도움이 되실 것 입니다.