공인중개사 실무 Q&A, 부동산 거래사고예방, 공인중개사확인의무, 다가구주택선순위임차인확인, 2002나6088
다가구주택의 선순위 임차인에 대한 공인중개사의 확인의무
사례
공인중개사 a는 다가구주택을 보증금 2,500만원에 전세계약을 중개하였다.
계약 당시 2건의 근저당에 대한 채권최고액을 중개대상물 확인,설명서에 기재하고,
임차인 b가 전세권등기를 한다면 보증금 회수에는 전혀 문제가 없다고 설명하였다.
그러나 b가 입주한 후에 경매가 진행되었고
임차인b는 상기 저당권과 선순위 임차인 12명 때문에 배당을 못 받게 되자
공인중개사a를 상대로 보증금 2,500만원 전액에 대한 손해배상 청구 소송을 제기하였다.
판례
"주택이 경매될 경우 임차인이 보증금을 회수할 수 있는지 여부와
직접적인 관련이 있는 소액임차인, 대항력 있는 임차인의 수와
그 임차보증금의 합계에 관한 설명을 하지 않음으로써...
임차인b가 전세권등기를 하면 임차보증금을 회수할 수 있다는
중개업자 a의 말을 듣고 임대차계약을 체결함으로써
결국 임차보증금 2,500만원을 반환받지 못하는 손해를 입게 되었으므로..."
전체손해액의 70%를 중개업자가 배상할 책임이 있다곤 본 판례.
<수원지방법원 2002나6088>
실무상 유의점
다가구주택은 임대차 내용이 공시되어 있지 않기에
공인중개사 역시 그에 대한 정보를 알기가 힘듭니다.
그래서 실무에서는 "임대인에게 확인한 바에 의하면 먼저 입주한 임차인이
몇 명이다"라는 식으로 기재하는 경우가 많은데요.
그러나 위의 판례에 따르면 선순위 임차인의 수와 임차보증금의 합계액까지
설명할 의무가 있다고 보아야 할 것입니다.
따라서 임대인이 보관하고 있는 임대차계약서를 보고 목록을 만들어
중개대상물 확인,설명서에 기재하거나 별지로 첨부하고,
그 내용은 임대인의 확인에 의한 것이라고 부기할 필요가 있습니다.
한편 임대인이 선순위 임차인에 관한 자료제시를 불응하면
그 사실을 임차인에게 설명하고 중개대상물 확인,설명서에 기재하도록 합니다.
(공인중개사법 시행령 제21조제2항 참조)