재계약을 앞두고 임대인이 계약을 하지 않겠다고 매장을 비워 달라고 하는 경우 임차인은 그냥 나가야 하나요?? 상가임대차 계약갱신청구권

우리나라에서 차지하는 자영업자의 비율은 다른 나라와 비교해 보아도 매우 높게 나타납니다. 여러가지 이유가 있겠지만 청년들의 경우에는 취업보다는 자신이 좋아하는 일을 시작하면서 그것이 수입원이 되고 나중에는 성공한 사업가가 될 수 있겠다는 희망으로 창업을 하는 친구들이 많은 것 같습니다. 그리고 어쩔수 없이 취업이 계속 좌절되면서 차선책으로 자영업을 택하는 경우도 있고요...

그리고 사회생활을 한 번 이상 경험했던 중년층 이상의 세대들은 대부분 회사의 사정으로 직장에서 해고되거나 명예퇴직 등의 이유로 제2의 삶을 시작하기 위해서 자영업을 택하기도 하지요...

이렇게 시작한 창업은 생각보다 더욱 많은 난관을 만나게 됩니다.

자가인 공간에서 임대료 부담을 덜고 사업을 시작하면 좋겠지만 대부분의 자영업자들은 임대계약을 하게 되고 그렇게 되면 필연적으로 임대인과의 관계가 사업에서 중요한 부분을 차지하게 됩니다. 

 

그런데 갑자기 흔히 말하는 '건물주' (=임대인) 께서 2년의 계약기간의 종료를 얼마 남기지 않은 상태에서 재계약을 하지 않겠다고 먼저 매장을 비워달라고 요구하면 '을중의 을'인 우리는 도대체 어떻게 해야 할까요???

지금까지 영업했던 자리를 그냥 비워줘야 할까요? 

 

지금부터 임차인이 할 수 있는 대응방법을 살펴 보겠습니다.

 

계약연장의 의사표시 전달

 

임차인은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 건물주에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우에 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없게 됩니다. 따라서 임차인으로서는 위 기간동안에 건물주에게 계약의 갱신을 요구하기만 하면 계약이 안전하게 갱신되는 효과가 나타나게 됩니다. 다만, 이런 경우 안전장치가 필요하므로 가급적 내용증명을 보내서 추후에 증명을 요구할 때를 대비하시면 효과적입니다. 

 

건물주가 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당하는 경우의 행동을 하지 않기

 

임차인의 계약갱신 요구에 대하여 건물주는 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 그러나 정당한 사유가 있다면 거절이 가능하다는 이야기인데 그렇다면 여기서 말하는 정당한 사유는 어떠한 사유인지 알아보겠습니다.

• 건물을 고의 중과실로 훼손한 경우
• 임대차 계약 당시에 미리 공사계획 등을 고지하고 그 계획에 따라 공사를 진행하는 경우
• 기타 계약을 현저히 위반하는 경우
• 임대료 연체액이 3기의 차임액에 해당하는 경우 

위와 같은 경우에는 법적으로 임대인이 정당하게 계약을 해지할 수 있는 요건이 될 수 있으니 꼭 조심히 행동하셔서 건물주가 계약 갱신을 거절하지 못하게 예방을 하셔야 합니다. 

건물주가 건물을 새로운 건물주에게 양도한 경우에는?

 

참 난감한 상황입니다. 분명히 계약상 건물주와 계약할 당시만 해도 별 이야기가 없었는데 어느 날 새로운 건물주가 나타나더니 계약 기간이 끝나면 나가라고 엄포를 놓습니다. 이럴 때는 어떻게 해야 할까요?

상가임대차보호법에 따르면 임차건물의 양도인, 즉 새로운 건물주는 기존 건물주로부터 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주합니다. 따라서 새로운 건물주에게도 문제없이 법적으로 정당하게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

계약기간이 30일 이하로 남았는데 임차인과 임대인 모두 계약기간에 대한 언급이 없는 경우

 

첫번째, 임차인이 정신없이 매장을 운영하다가 계약기간을 불과 30일 안으로 남긴 상황에서 계약갱신을 요구하지 못한경우인데 건물주가 계약만료 기간 30일 전까지 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 미리 표시하였다면 계약은 그대로 종료됩니다. 따라서 아무리 영업이 바쁘게 진행되는 상황이더라도 부동산 계약에 관한 일정은 달력과 스마트폰에 항상 체크를 하셔야 합니다.

 

두번째, 건물주 역시도 계약기간이 불과 30일도 안남은 상태에서 조건변경 또는 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우에는 환산보증금 액수에 따라서 결론이 달라집니다. 

환산보증금이 낮아서 상가임대차보호법이 전면 적용되는 경우에는 계약이 전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되며 계약기간은 1년입니다. 따라서 임차인은 1년 후에 계약갱신청구권을 다시 행사하시면 됩니다. 

그런데 환산보증금이 과다한 경우에는 묵시적 갱신이 이루어지지 않고 종료됩니다. 따라서 환산보증금이 과다한 경우에는 계약의 연장 여부에 대해서 특별히 더욱 신경을 쓰셔야 추후에 법적인 문제가 발생하지 않으니 항상 조심하시기 바랍니다.