초일산입과 초일불산입의 뜻과 법적 근거, 부동산계약시 날짜 유의사항, 갱신거절 통지일자 계산하는 방법

'초일산입(初日算入)' 과 '초일불산입(初日不算入)' 혹시 알고 계십니까?

부동산 임대차 계약시에 월세금액이 큰 경우에는 초일산입과 초일불산입 중 어느 것을 따르냐에 의하여 임대인과 임차인간의 분쟁이 발생하는 경우도 있습니다.

초일을 산입하게 되면 임차인에게는 하루라는 임대차 계약기간이 그만큼 줄어 들게 되기 때문입니다.

 

계약 기간이나 법적 기한 등을 정확하게 산정하기 위하여 매우 중요한 초일산입과 초일불산입에 대하여 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

초일산입과 초일불산입 이란?

 

초일은 첫날, 당일을 의미합니다.

• 초일산입 (初日算入) : 기간을 계산할 시, 시작일(초일)을 포함하여 계산하는 방식
• 초일불산입(初日不算入) : 기간을 계산할 시, 시작일(초일)을 제외하고 그 다음 날부터 계산하는 방식

 

2022.03.03. 기준으로 작성한  2년 임대차계약을 예로 들면,

• 초일산입의 경우 : 2022.03.03. ~ 2024.03.02.
• 초일불산입의 경우 : 2022.03.04. ~ 204.03.03.

법적 근거

 

대한민국 민법은 기간 계산에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.

 

민법 제157조(기간의 기산점) 기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.

 

즉, 일반적으로 기간의 초일은 계산에 포함되지 않지만, 기간이 자정(오전 0시)부터 시작하는 경우에는 초일을 포함하여서 계산합니다.

실무에서의 유의사항

 

1. 계약서 작성 시 명확하게 기재

초일을 포함할지 여부를 계약서에 분명히 명시하여 혼동을 방지하셔야 합니다. 예를 들어서 '계약 체결일을 포함여' 또는 '계약체결일의 익익부터'와 같이 구체적으로 표현하셔서 계약 당사자간의 분쟁이 없도록 미리 신경쓰셔야 합니다.

 

2. 당사자 간의 합의가 우선

민법 제157조에 의하여 부동산 계약에서는 초일을 불산입하는 것이 원칙입니다. 그렇지만 계약에서는 당사자 간의 합의가 제일 중요하고 우선시 되기 때문에 합의에 의하여 초일산입을 적용할 수도 있습니다. 따라서 계약서를 작성하실 때, 계약 당사자들의 의사를 명확하게 확인하시고 합의하에 작성하시기 바랍니다.

 

3. 공휴일이나 토요일, 일요일이 만료일인 경우

민법 제161조(공휴일 등과 기간의 만료점) 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다.

대한민국 민법은 위와 같이 규정하고 있습니다.

 

 

일반적으로 부동산 임대차 계약시에는 초일불산입이 원칙이지만 이에 대한 내용을 계약 당사자 쌍방에게 정확하게 전달하지 않으시면 추후에 문제가 발생할 소지가 있습니다. 따라서 공인중개사 여러분들께서는 앞으로 초일산입과 초일불산입에 대한 개념을 정확이 인지하시고 고객들에게 전달하여 분쟁을 미리 미리 예방하시기 바랍니다. 

 

추가적으로 주택임대차보호법에 따라서 임대인의 계약갱신거절 통지 2개월 전을 설명해 보겠습니다.

예를 들어, 전세계약 만료일이 2025년 12월 25일이라고 한다면, 임대인은 2025년 10월 25일까지 임차인에게 계약갱신을 거절하겠다는 통지를 하여야 합니다.