시행사와 시공사, 도대체 차이가 뭘까?

 

길을 걷다 보면 공사 현장을 쉽게 볼 수 있습니다. 펜스에 붙은 공사 개요를 보면 '시행사:OO개발', '시공사:OO건설' 이렇게 이름이 서로 다른 경우가 많습니다.

그렇다면 시행사와 시공사의 차이점이 무엇일까요?

오늘 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.

 

시행사(The Developer) : 사업의 주체이자 기획자

 

시행사는 부동산 개발 사업의 실질적인 주인입니다.

맨 땅에 건물을 올리기까지의 모든 과정을 기획하고, 돈을 대고, 행정적인 절차를 밟는 곳이죠. 쉽게 말해 '여기에 땅을 사서, 이런 아파트를 지어서 얼마에 팔자!' 라고 결정하는 곳입니다.

 

- 주요 업무 : 부지 매입, 자금 조달, 각종 인허가 과정, 분양 공고 등

- 특징 : 사업이 성공하면 가장 큰 수익을 가져가지만, 실패했을 때의 모든 금전적/법적 책임도 시행사가 집니다. 재건축 조합도 일종의 시행사 역할을 합니다.

 

시공사(the Contractor) : 건물을 짓는 기술자

 

시공사는 시행사로부터 '돈을 줄 테니 도면대로 건물을 지어주세요' 라고 도급 계약을 맺은 건설회사입니다.

우리가 흔히 아는 유명 아파트 브랜드(래미안 자이, 힐스테이트 등)를 가진 대형 건설사들이 바로 시공사입니다. 이들은 사업의 기획보다는 '건설(공사)' 그 자체에 집중합니다.

 

- 주요 업무 : 건축 공사, 토목 공사, 현장 안전 관리 등

- 특징 : 공사를 해주고 그 대가로 '공사비' 를 받습니다. 분양 성적과 관계없이 약속된 공사비만 받으면 되지만, 최근에는 책임 준공 등으로 역할이 확대되기도 합니다.

 

왜 구분해야 할까요?

 

아파트를 분양받았는데 문제가 생겼다면 누구를 찾아가야 할까요? 상황에 따라 다릅니다.

 

1. 입주했는데 하자가 발생했다면?

  : 일차적으로는 건물을 지은 공사가 하자 보수의 의무를 가집니다.

 

2. 입주가 지연되거나 계약금 환불 문제가 생겼다면?

  : 계약의 주체인 시행사와 해결해야 합니다. 분양 계약서를 보면 '갑'이 시행사로 되어 있는 것을 볼 수 있습니다.