판례로 본 공용부분 분쟁 : 1, 2층 사람들은 승강기 이용료 안 낼 수 있을까?

 

오늘은 집합건물(아파트, 주상복합, 상가 등)에서 분쟁이 자주 발생하는 '일부공용부분' 의 개념과 관리 책임에 대해 정리해 보는 시간을 갖겠습니다.

집합건물법상 공용부분은 크게 전체공용부분과 일부공용부분으로 나뉩니다. 이 둘을 어떻게 구분하느냐에 따라 관리비 부담 주체와 의결권이 달라지므로 정확한 이해가 필요합니다.

 

'일부공용부분' 이란 무엇인가요?

 

일부공용부분이란 공용부분 중 일부의 구분소유자들만 사용하도록 명백히 제공된 부분을 말합니다.

 

● 소유관계

  이를 공용하는 구분소유자들의 공유에 속합니다.

● 특징

  법적으로는 공용부분이지만, 실질적으로는 해당 구분소유자들의 전유부분처럼 취급되는 경향이 있습니다.

● 대표적 사례

  주상복합건물에서 아파트 입주민만 사용하는 엘리베이터와 상가 방문객만 사용하는 출입구가 별도로 분리되어 있다면, 이는 각각 아파트 또는 상가의 일부공용부분이 됩니다.

 

관리와 비용 부담의 원칙

 

구분	전체공용부분	일부공용부분
사용 권한	모든 구분소유자	해당 일부 구분소유자만
관리 결정	전체 구분소유자 집회결의	일부 구분소유자만의 집회결의
비용 부담	전체 구분소유자 배분	원칙적으로 일부 구분소유자가 부담
지분 산정	전유부분 면적 비율	전유부분 면적 비율에 따라 배분 후 포함

 

전체 vs 일부, 판단 기준은? (대법원 판례)

 

우리 대법원은 특별한 합의가 없는 한 '건물의 구조에 따른 객관적인 용도'를 기준으로 판단합니다. (대법원 2006다56565 판결)

 

1. 건축물대장의 기재 : 일부공용부분으로 등록되어 있는가?

2. 구조적 독립성 : 다른 구역과 물리적으로 분리되어 있는가?

3. 이용 상황 및 필요성 : 특정 소유자들만 사용할 수 밖에 없는 구조인가?

4. 주의해야 할 사례

  단순히 "우리는 여길 잘 안쓴다" 는 이유만으로 일부공용부분이 되는 것은 아닙니다.

  - 승강기 사례 : 1,2층 소유자가 엘리베이터를 거의 안 쓴다고 해도 구조적으로 옥상 이용 등을 위해 사용할 가능성이 열려 있다면 전체공용부분으로 봅니다.

  - 상가 복도 및 통로 : 특정 푸드코트 손님들이 주로 이용하더라도 화장실이나 계단실 등 건물 내 다른 부분과 구조적으로 구분되지 않고 누구나 접근이 가능하다면 전체공용부분에 해당할 가능성이 높습니다.

 

집합건물의 관리비 분쟁이나 수선 적립금 문제는 결국 '이곳이 누구의 소유(관리 영역)인가' 에서 시작됩니다. 우리 건물의 특정 부분이 일부공용부분인지 여부를 판단하려면 건물의 도면과 관리규약을 면밀히 살펴봐야 합니다.