[부동산 대출 용어] LTV, DTI, DSR 뜻과 차이점 완벽 정리

 

내 집 마련을 준비하시거나 부동산 경매 입찰을 계획하고 계신 분들이라면 은행 대출을 알아보실 때, LTV, DTI, DSR 이라는 용어를 꼭 마주치게 됩니다. 어렵고 복잡해 보이는 용어이지만, 이 세가지 기준만 정확히 이해하시면 자금 계획을 세우시는 데 큰 도움이 됩니다.

오늘은 헷갈리기 쉽고 잘 안외워지는 이 세 가지 대출 규제 용어를 아주 쉽고 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.

 

LTV(주택담보대출비율) : 집값을 기준으로 얼마까지 빌려줄까

 

LTV(Loan To Value ratio) 는 내가 매수하려는 부동산의 가치 대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다.

 

- 계산법 : 대출금액 / 주택의 담보가치 (담보로 잡을 집의 가격 중 몇 %를 대출해 줄 것인가?)

- 예시 : 5억원짜리 아파트를 구입하는데 LTV가 70% 적용된다면? 5억원 × 70% = 최대 3억 5천만원까지 대출이 가능합니다.

DTI(총부채상환비율) : 내 소득으로 이 빚을 감당할 수 있을까

 

DTI(Debt To Income) 는 내 연 소득 대비 매년 갚아야 하는 대출 원리금의 비율입니다. 돈을 갚을 수 있는 능력(소득)을 보고 대출 한도를 정하는 것입니다.

 

- 계산법 : (해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 이자인 상환액) / 연 소득 (1년 동안 버는 돈에서 빚 갚는데 쓰는 돈이 차지하는 비율)

- 예시 : 연봉이 5천만원이고 DTI가 40%라면? 1년 동안 빚 갚는데 쓰는 돈이 2천만원을 넘지 않는 선에서만 대출을 해줍니다.

 

DSR(총부채원리금상환비율) : 영끌 방지! 내 모든 빚을 다 합쳐보자

 

DSR(Debt Service Ratio) 은 DTI 보다 훨씬 더 깐깐하고 강력한 규제입니다. 주택담보대출뿐만 아니라 자동차 할부금, 신용대출, 마이너스통장, 카드론 등 내가 가진 모든 대출의 원리금을 합산하여 소득과 비교합니다.

 

- 계산법 : (모든 대출의 연간 원금 + 이자 상환액) / 연 소득 (네가 가진 모든 빚을 다 합쳐서 1년 동안 갚아야 할 돈이 네 연봉의 몇 %냐?)

- 특징 : DTI는 기타 대출의 '이자'만 계산하지만, DSR은 기타 대출의 '원금+이자'를 모든 더하기 때문에 대출 한도가 가장 적게 나옵니다.

 

한 눈에 보는 비교 요약표

 

구분	기준	포함하는 빚의 범위	규제 강도
LTV	집값 (부동산 가치)	해당 주택담보대출	낮음 (집값 기준)
DTI	내 소득 (연봉)	주담대 원리금 + 기타 대출 이자	중간
DSR	내 소득 (연봉)	주담대 원리금 + 모든 대출의 원리금	가장 높음 (깐깐함)