재건축과 재개발 무엇이 다른가? 핵심 비교 총정리

 

부동산 투자를 하게되면 반드시 알아야 하는 용어! 재개발과 재건축!! 

혹시 둘의 차이점을 알고 계신가요?

이번 글에서는 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 재건축과 재개발의 차이를 팩트 중심으로 설명해 보겠습니다.

 

재건축이란 무엇인가?

 

재건축은 노후·불량 공동주택(아파트, 연립, 다세대)을 철거하고 동일한 용도의 주택으로 다시 건설하는 사업입니다. 

기반시설(도로, 상하수도 등)은 양호한 상태이기 때문에 기존 토지 위에 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 사업이며, 기존 주택 소유자가 조합원이 됩니다.

대표적인 재건축지역으로는 압구정 현대아파트, 대치 은마아파트, 잠실주공아파트 등이 있습니다.

 

재개발이란 무엇인가?

 

재개발은 노후·불량 건축물이 밀집하고 기반시설이 부족한 지역 전체를 정비하는 사업입니다. 

그 대상으로는 단독주택, 빌라, 상가, 토지 전체를 기반시설을 포함하여 도시 기능을 회복하기 위한 목적으로 동네 전체를 철거하고 새롭게 만드는 사업입니다. 

대표지역으로는 한남뉴타운, 흑석뉴타운, 성수전략정비구역 등이 있습니다.

 

재건축과 재개발의 핵심 차이 비교

 

구분                                      재건축                                              재개발

대상	아파트	주택, 상가, 토지
정비범위	단지 중심	지역 전체
기반시설	양호	열악
안전진단	필요	필요 없음
사업목적	주택 교체	도시 환경 개선
권리관계	비교적 단순	복잡
사업기간	비교적 짧음	비교적 김

 

차이점

 

1. 안전진단 여부

  재건축은 반드시 안전진단을 통과해야 합니다. 구조안전성, 건물노후도, 주거환경, 설비상태 등을 통과하지 못하면 재건축 진행이 불가능합니다. 

  반면에 재개발은 건물 자체가 아니라 지역 전체의 환경 개선이 목적이므로 안전진단이 필요하지 않습니다.

 

2. 조합원 자격의 차이

  - 재건축의 경우에는 주택 소유자, 즉 아파트를 소유하면 조합원이 됩니다.

  - 재개발의 경우에는 토지 및 건물 소유자가 조합원이 되지만 예외적으로 일정 기준에 미달하면 조합원이 될 수 없는 경우도 있습니다.

 

사업 절차 비교

 

1. 재건축 

  안전진단 → 정비구역 지정  → 조합설립  → 사업시행인가  → 관리처분인가  → 철거  → 착공 및 입주

 

2. 재개발

  정비구역 지정  → 조합설립  → 사업시행인가  → 관리처분인가  → 철거  → 착공 및 입주

 

투자 관점에서의 차이

 

1. 재건축

  권리관계가 단순하고 안정성이 높으나, 초기 투자금이 큼

 

2. 재개발

  초기 투자금이 낮고, 높은 수익이 가능하나, 사업기간이 깁니다.