유치권 있는 경매물건 포기해야 할까? 기회일까? 권리분석 핵심정리

 

경매에 응찰하기 전에 반드시 해야 하는 일은 권리분석입니다. 

특히 유찰이 3회 이상 진행된 물건을 보다 보면 '유치권 있음' 이라는 문구가 적힌 특수물건을 자주 보게 됩니다. 

그렇다면 이런 물건은 어려우니 그냥 무조건 피해야만 할까요? 아니면 오히려 저가 매수의 기회로 노려 보아야 할까요?

오늘은 경매에서 가장 까다로운 권리인 유치권에 대해서 정리해보겠습니다.

 

유치권이란 무엇인가?

 

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 인도하지 않고 유치할 수 있는 권리입니다.

쉽게 말하면, 공사를 해준 건축업자가 공사대금을 받지 못했을 때, "돈 받을때까지 건물 못 넘깁니다." 라고 주장할 수 있는 권리입니다.

 

경매에서 유치권이 무서운 이유

 

유치권은 우선변제권이 없기 때문에 배당받지 못하고 따라서 누구에게나 주장할 수 있습니다. 결국, 낙찰자에게도 정당한 유치권이라면 인수되는 권리입니다. 

즉, 낙찰자가 소유권을 취득해도 유치권자가 버티면 바로 사용·수익이 불가하게 됩니다.

이것이 유치권이 무서운 이유입니다.

 

응찰 전 반드시 확인해야 할 포인트

 

1. 현황조사서 확인

  실제 점유자가 누구인지를 확인하고 소유자가 점유중이라면 유치권 성립 가능성은 낮아집니다.

 

2. 점유 시점 확인

  판례에 따르면, 압류 이후 점유를 취득한 경우 매수인에게 대항할 수 없습니다. 즉, 압류후에 갑자기 등장한 유치권 신고라면 허위 또는 가장 유치권 가능성을 의심해야 합니다.

 

3. 유치권 신고내역서 확보

  가능하다면 직접 이해관계인을 만나서 유치권 권리신고내역서를 확보해야 합니다.

  - 공사계약서 존재 여부

  - 공사대금 산정 근거

  - 실제 공사 완료 여부

  - 점유 사실 입증 자료

  이 부분만 확인하면 정당한 유치권자인지 아닌지를 판가름 할 수 있습니다.

 

유치권 물건은 경매시장에서 기회일까?

 

경매 실무에서 유치권은 낙찰가를 낮추기 위한 고도의 전략적 신고인 경우도 있습니다. 이러한 경우에는 사문서위조 및 행사죄나 사기죄, 경매입찰방해죄가 성립할 수 있기 때문에 무조건 두려워할 존재는 아닙니다.

그러나 권리분석을 잘못하면 보증금 몰수 또는 지루한 소송이나 현재 거래되는 시가보다 높은 금액으로 유치권자를 내보내야 하는 상황을 맞이할 수도 있습니다.

따라서 실제 임장활동과 충분한 권리분석을 통해서 저가매수의 기회를 노려보시는 것도 경매의 매력이 아닐까 생각합니다.