집 살때 등기부에 '토지 별도 등기' 라고 적혀 있다면? 당황하지 말고 필독!

 

내 집 마련의 꿈을 안고 등기부등본을 뗐는데, '토지 별도 등기 있음' 이라는 생소하고 무서운 문구를 발견하고 가슴이 철렁하신 적 있으신가요?

'이거 사도 되는 집인가?', '나중에 경매 넘어가는 거 아냐?' 이런 걱정하시는 분들을 위해서 오늘은 토지 별도 등기가 정확히 무엇인지, 그리고 어떻게 대처해야 하는지 핵심만 콕콕 짚어드리겠습니다.

 

'토지 별도 등기' 가 대체 뭔가요?

 

보통 아파트나 빌라 같은 집합건물은 '건물'과 땅(대지권)' 이 한 몸입니다. 그래서 건물 등기부만 확인하면 땅에 대한 정보까지 다 알수 있는 게 정상입니다. 

그런데 이 땅에는 건물과 상관없는 별도의 사연(빚이나 권리)이 따로 적혀 있어요! 라고 알려주는 경고등이 바로 토지 별도 등기입니다. 즉, 건물 등기부에는 안 나오지만 땅 주인이 따로 빚을 졌거나 권리가 얽혀 있다는 뜻입니다.

'토지 별도 등기 있음' 문구는 '표제부'에서 확인할 수 있습니다.

 

왜 이런 게 생기나요? (원인)

 

- 건설사의 빚 : 아파트를 짓기 전, 시행사가 땅을 담보로 은행에서 돈을 빌렸는데 건물이 완공될 때까지 그 돈을 다 안 갚은 경우(근저당권)

 

- 법적 분쟁 : 땅 소유권을 두고 소송이 진행 중인 경우(가압류, 가처분)

 

- 공공 목적 : 땅 밑으로 고압선이나 지하철이 지나가서 제3자가 땅을 쓸 권리가 있는 경우(지상권)

 

무조건 위험한가요?

 

'토지 별도 등기' 문구가 있다고 해서 무조건 계약을 포기할 필요는 없고 아래 내용을 검토해 보시고 결정하세요!

 

위험 등급	내용	대처 방법
보통 (Safe)	단순 저당권	잔금 때 그 빚을 갚고 등기를 지우기로 약속하면 OK!
주의 (Warning)	지상권	건물 이용에 큰 문제가 없다면 괜찮지만, 나중에 팔 때 감가 요인이 될 수 있어요.
위험 (Danger)	가압류/가처분	절대 주의! 소송 결과에 따라 내 집 땅이 남의 것이 될 수도 있습니다.

 

슬기로운 대처법 3단계

 

1. 토지 등기부등본 따로 발급 : 표제부에서 경고등을 발견했다면, 건물 등기부만 보지 말고, 해당 지번의 '토지' 등기부등본을 반드시 별도로 발급받아 확인하세요.

 

2. '갑구'와 '을구' 파헤치기

 - 갑구는 소유권에 관한 문제로서 가압류나 가처분 등이 적혀있다면 소유권에 분쟁이 있다는 뜻입니다. 차후에 소송결과에 따라서 소유권이 넘어갈 수도 있으니 매우 주의하셔야 합니다.

 - 토지 등기부의 '을구'는 권리나 빚에 관한 문제를 기재한 것으로서 잘 살펴보시고 적힌 빚이 얼마인지, 누구의 권리인지 확인합니다.

 

3. 특약 넣기 : 매매 시, '잔금 지급과 동시에 토지 별도 등기를 말소한다' 는 조항을 계약서에 명시하세요. 잔금으로 그 빚을 갚고 등기를 깨끗하게 지우기로 약속하면 비교적 안전하게 거래할 수 있습니다.