공인중개사 실무 Q&A, 부동산 거래사고예방, 강제명도, 임차인명도소송, 2004도341

계약 상 강제명도 특약을 넣었을 경우에 효력?

사적 강제집행 약정의 효력은?

 

사례

 

임대인과 임차인 사이에서

"2개월 이상 연체하면 강제명도에 동의한다"라는 특약을 기재하였고

임차인이 2개월 이상 차임을 연체하였을 경우에

소송절차 없이 특약사항만으로 속 썩이는 임차인을 내보낼수 있을까요?

과연 법적인 소송절차 없이 사적으로 강제집행을 할 수 있을까요?

 

판례

 

강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고

채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로,

법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고

채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로

민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다.

(대법원 2005.3.10선고 2004도341)

 

☆민법

 

실무상 유의점

 

판례에 따르면 강제명도 특약과 같은 사적 강제집행은 민법 제103조에 위반되기 때문에

법적인 절차에 따르지 않는 한 무효로 볼 수 밖에 없습니다.

그리고 "강제명도에 동의한다"라는 특약을 "제소전 화해"로 잘못 이해하는 경우가 자주 있는데

제소전화해 역시 소송절차이지만,

다른 점은 분쟁이 발생하기 전에 미리 법원에 간다는 것입니다.

이것은 판결과 같은 효력이 있지만 위 사례의 특약은 제소전화해로 볼 수 없습니다.

또한 강제집행에 동의한다는 내용을 공증을 받은 경우에도

판결을 받은 후 강제집행이 가능하다고 볼 수 있을뿐 사적 강제집행은 불가합니다.

 

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2025.01.24 - [분류 전체보기] - 제소전화해제도, 목적, 특징, 절차, 신청, 공증과의 차이점