공인중개사 실무 Q&A, 부동산 거래사고예방, 공인중개사설명의무, 근저당권실제채무액확인

공인중개사의 확인 설명의무의 범위는?

사례

 

공인중개사 a는 다세대주택을 보증금 1,500만원에 임대차계약을 중개하였다.

계약 상시 a는 이 주택의 등기부등본을 교부하면서

" 이 주택에는 국민은행의 근저당권 채권최고액 850만원이 있으나, 

실제 대출금은 얼마 남아 있지 않을 것이므로 아무 염려가 없다"라고 하였다.

그 후 임차인이 입주 후 국민은행의 근저당권에 의해 경매가 진행되었고

1순의 국민은행의 채권액을 공제하고 배당 잔여액 중에서 임차보증금 중 일부만을 배당받게 되자,

임차인은 반환받지 못한 보증금 1,080만원에 대한 손해금을 

공인중개사 a를 상대로 청구하였다.

 

 

판례

 

중개대상물에 근저당이 설정된 경우

중개업자는 그 채권최고액을 조사 확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고

실제의 피담보채무액까지 조사 확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나,

중개업자가 이에 그치지 않고 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지 않은 채

의뢰인에게 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면

이는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 

중개없자의 의무에 위반한 것이다.

중개업자의 책임을 30%로 한정한다.

 

실무상 유의점

 

공인중개사의 근저당권에 대한 확인설명의무는 어디까지인가가 쟁점이 되는 것으로 보여지는 사건입니다.

판례는 채권최고액까지 설명하면 족하고 실제 채무액까지 조사 확인해야할 의무는 없다고 하였으므로,

공인중개사는 임대차 계약이 진행되면 채권최고액까지는 설명하되,

굳이 실제 채무액까지 어림잡아서 설명할 필요는 없다고 보아야 할 것입니다.

만약 임차인이 이에 대하여 계속 문의를 한다면,

근저당권자인 금융기관에 문의하도록 하여 불미스러운 상황이 발생하지 않도록 하면 되겠습니다.