공인중개사 실무 Q&A, 부동산 거래사고예방, 매매계약과 임차인 퇴거, 임대차승계, 98마100

매매계약으로 임대인이 바뀌었을 경우에

임차인이 마음대로 나갈 수 있는지 여부

사례

 

매도인 a와 매수인 b는 상가매매계약을 체결하였다.

현재 이 상가에는 임차인 c가 보증금 5천만원 월세 250만원에 영업중인데 만기일은 아직 1년 정도가 남았다.

그런데 잔금이 끝나자 임차인 c가 매수인 b에게 임대차계약의 해지를 통보하면서 보증금을 빼달하고 한다.

이에 b는 아직 임대차계약 기간이 남아있으니 만기전에 퇴거시, 새로운 임차인을 구해오라고 하였다.

그러나 c는 법대로 하겠다며 나가겠다고 큰소리를 쳤으며, 다급한 b는 주변 중개사무소에 알아보니

요즘 불경기라서 새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않다고 한다.

매수인 b는 매도인 a에게 임대차 상태로 인수하였으므로 해지에 대한 책임은 매도인에게 있다고 주장하고 있지만,

a는 잔금일 이후에 일어난 일이기 때문에 매수인 b의 책임이라며 나몰라라 하고 있다.

b가 매매계약서를 다시 살펴보니,

"전세보증금은 승계하며 잔금 시 공제한다"라고만 기재되어 있다.

과연 어떻게 해결해야 할 것인가?

 

판례

 

임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는... 임대인과 신 소유자의 계약만으로서

그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 

이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서

스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 

공평의 원칙 및 신의성실에 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써

승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고,

임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

<대법원 1998.9.2 98마100 결정>

 

실무상 유의점

 

판례에 따르면 결국 특약이 없는 한, 

임차인은 새로운 매수인에게 임대차관계의 해지를 구할 수 있다는 것으로 보입니다.

 

따라서 법적 분쟁을 예방하기 위해서

공인중개사는 다음과 같은 조치를 취하여 분쟁을 사전에 예방하여야 할 것 입니다.

1. 매매계약 시에 임차인이 입회하여 임대인 변경에 동의를 받을 것

2. 임차인이 입회할 수 없는 경우에는

    "매도인은 임대인 병경에 대한 임차인의 동의서를 잔금일에 제출한다"는 특약을 기재 할 것