공인중개사 실무 Q&A, 부동산 거래사고예방, 공인중개사확인의무, 임대인대출금상환위반, 2006가단52531

임대차계약 중개시,

잔금일에 대출금을 상환하겠다는 특약을 임대인이 위반하였을 경우에

공인중개사의 확인의무 위반으로 책임을 물을 수 있는지 여부

 

사례

 

공인중개사 a는 다세대주택을 전세보증금 5천만원에 임대차계약을 중개하였다.

이 주택에는 근저당권 7,150만원이 설정되어 실제 대출금은 5,500만원이었다.

잔금일에 대출금 5,500만원 중 3천만원을 갚고 2,500만원은 

잔금일로부터 3개월 이내 변제하는 특약 조건으로 계약하였다.

그런데 임대인은 잔금일에 잔금을 모두 지급 받았음에도 

위 특약에 위반하여 대출금을 전혀 변제하지 않았다.

얼마 후 근저당권자의 경매신청으로 경매절차가 진행되었으며

임차인은 보증금 중 일부인 4,900만원을 반환받지 못하였다.

임차인은 공인중개사가 잔금일에 대출금을 상환하도록 확인하지 않았다면서

공인중개사를 상대로 손해배상청구를 하게 되었는데 

과연 공인중개사 a는 손해배상책임을 임차인에게 물어야 하는지가 쟁점이 되겠습니다.

 

판례

 

"...공인중개사로서는 잔금지급이후 근저당이 말소되지 아니할 경우

그 근저당의 실행으로 인해 임차보증금을 받지 못할 위험성이 있음을 충분히 설명하고...

그 위험서에 대한 대비책으로 임차보증금이 위 근저당권의 피담보채무의 상환에 사용되는 등의

조치가 제대로 이루어지는지 관여하여 확인하거나,

임차인에게 잔금을 임대인 측에 직접 지급할 것이 아니라

잔금을 예치하거나 또는 차라리 잔금기일을 더 연기하더라도

근저당권의 말소와 동시에 잔금을 지급하도록 하는 등

그 임차보증금의 보호를 위한 여러가지 법적 조치 내지 위험대비책 등을 

적극적으로 조언할 업무상 주의의무가 있다 할 것이다...

잔금중 3천만원이 피담보채무에 변제되는지 관여하여 확인하여야함에도

잔금지급 시에 입회조차 하지 못하였다..."

공인중개사 a의 책임을 손해액의 50%로 한다.

<울산지방법원 2006가단52531판결>

 

실무상 유의점

 

위 판례에서 보면 결국은 근저당권말소를 확인하지 못한

공인중개사의 책임을 50%로 하였습니다.

따라서 공인중개사는 임대차계약시에 반드시 특약을 꼼꼼히 작성하여

위와 같은 불미스러운 상황이 발생하지 않도록 하여야 할 것입니다.

예컨대, "잔금일에 임대인은 임차인 입회하에 대출금을 상환하고

임차인은 대출금 잔액확인서를 발급받은 후에 잔금을 지급한다."와 같은

특약사항을 꼭 기입하셔야 할 것입니다.